¿Puede un extranjero no residente comprar una propiedad en Chile?

Manual para Inversionistas Extranjeros

En Chile, la adquisición de bienes raíces por parte de extranjeros no enfrenta restricciones sustantivas en cuanto a propiedad, sin embargo, el proceso requiere el cumplimiento de determinadas disposiciones administrativas y fiscales. Estas regulaciones buscan asegurar que la transacción se ejecute conforme a la normativa vigente y con plena validez jurídica.

A continuación, se detallan los aspectos esenciales que deben considerarse antes de iniciar el procedimiento de compraventa, incluyendo requisitos de inscripción, obligaciones tributarias y formalidades contractuales.

Obtención del RUT en Chile

La adquisición de bienes raíces en Chile por parte de personas extranjeras requiere, como condición indispensable, la obtención del Rol Único Tributario (RUT). Este número de identificación fiscal es otorgado por el Servicio de Impuestos Internos (SII) y constituye el elemento esencial para realizar cualquier transacción con efectos tributarios en el país.

1. Naturaleza del RUT

El RUT es un número único que permite identificar a toda persona natural o jurídica en sus relaciones con la administración tributaria chilena. Sin este registro, no es posible celebrar contratos de compraventa de inmuebles ni cumplir con las obligaciones fiscales derivadas de la operación.

2. Requisitos para la obtención

Los requisitos básicos para solicitar el RUT como persona natural extranjera son:

Pasaporte vigente.
Designación de un domicilio en Chile, que puede corresponder al de un abogado o representante autorizado.
Nombramiento de un representante legal con domicilio en Chile, exigido en determinados casos por la normativa tributaria.

3. Procedimiento de inscripción

El trámite puede efectuarse mediante las siguientes modalidades:

Presencial: en las oficinas del SII, presentando la documentación requerida.
En línea: a través de la plataforma digital del SII, con validación electrónica de antecedentes.
Por medio de apoderado: mediante poder notarial que faculte a un tercero para gestionar la inscripción.

4. Consideraciones adicionales

La obtención del RUT no exige contar con visa ni residencia definitiva en Chile.
Una vez asignado, el RUT debe utilizarse en todas las operaciones tributarias, incluyendo la inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces y el pago de impuestos asociados a la transacción.

Visa o residencia (no obligatorio)

En Chile no es necesario poseer una visa ni residencia para comprar una propiedad. Esto significa que incluso turistas pueden adquirir inmuebles.

De todas formas, si el comprador desea acceder a un crédito hipotecario, establecer un negocio o generar rentas, contar con residencia temporal o definitiva puede facilitar significativamente estos procesos.

Designación de un representante en Chile

En el caso de que la propiedad adquirida vaya a generar renta, el Servicio de Impuestos Internos exige que el extranjero designe un representante con domicilio en Chile para efectos de cumplimiento tributario. Este representante será responsable de declarar y pagar los impuestos derivados de los ingresos por arriendo, además de representar al dueño extranjero ante las autoridades fiscales chilenas.

Como habrás visto en la sección anterior, el proceso para la compra de una propiedad por parte de un extranjero en Chile no es complejo, pero al ser una transacción tan significativa, es fundamental actuar con precaución y contar con el respaldo adecuado.

Cada etapa tiene sus particularidades, y conocerlas te permitirá evitar errores costosos y asegurar que todo el procedimiento se desarrolle sin contratiempos.

Obtención de Asesoramiento Legal

Se recomienda encarecidamente contratar a un abogado especializado en derecho inmobiliario chileno. Su intervención resulta esencial para garantizar la seguridad jurídica de la operación, ya que puede:

Verificar que la propiedad se encuentre correctamente inscrita en el Conservador de Bienes Raíces.
Confirmar la titularidad del vendedor como propietario legítimo.
Comprobar la inexistencia de deudas, hipotecas, litigios o prohibiciones que afecten al inmueble.
Redactar o revisar el contrato de compraventa, asegurando que cumpla con las formalidades legales.
Asistir en la obtención del Rol Único Tributario (RUT) y en los trámites ante el Servicio de Impuestos Internos (SII), especialmente si la propiedad genera rentas.

Due Diligence

El due diligence inmobiliario es un proceso de verificación legal y financiera del inmueble, indispensable para prevenir fraudes y contingencias posteriores. Este análisis puede incluir:

Certificado de dominio vigente emitido por el Conservador de Bienes Raíces.
Certificado de hipotecas, gravámenes, embargos y prohibiciones que afecten la propiedad.
Certificados municipales, tales como:
- No expropiación.
- Pago de contribuciones al día.
- Permisos de edificación y uso.
Revisión del historial registral del inmueble, idealmente de los últimos 10 años.

Formalización de la Compra

Una vez seleccionada la propiedad y verificada la documentación, se procede a la etapa de formalización, que asegura el traspaso legal del dominio. Las fases principales son:

Firma de Escritura Pública
- Se realiza ante notario, donde se consignan los términos pactados y las condiciones de pago.
Pago del Precio
- Puede efectuarse mediante vale vista, transferencia bancaria o custodia notarial.
- En el caso de compradores extranjeros, los fondos pueden provenir del exterior; se recomienda utilizar bancos con operaciones internacionales para mayor seguridad.
Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces
- La propiedad queda legalmente a nombre del comprador una vez inscrita la escritura.
- Este trámite suele demorar entre 1 y 3 semanas, dependiendo de la jurisdicción.

Conclusión: La asesoría legal y el due diligence son pilares fundamentales para garantizar la seguridad de la inversión inmobiliaria en Chile. La correcta formalización del proceso asegura la validez jurídica de la compraventa y protege al inversionista frente a eventuales riesgos.